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    市场报告MARKET REPORT

    林晓华:深房价下降空间不大 三四月或是购房良机

    [提要]众厦地产自1996年成立以来,一直都关注这座城市住宅的开发,我曾在2009年、2010年做过两年研究,主要研究三个方面的问题:一是整个政策的走势;二是市场整体氛围和成交量;三是置业者,包括客户的需求。通过三方面的研究得出市场的走势,然后再给开发商提供一个决策参考的依据。

    2012春季攻略:
    2011年“寒冬”成了大部分城市当年楼市的真实写照。2012年“刚需”变成了深圳楼市的中流砥柱,近七成首次置业刚需群体在等待购房时机出手,刚需亟待爆发。深圳楼市随着春天的脚步缓慢升温,2012年楼市是否是08年的又一次轮回?观望已久的刚需购房者是否迎来入市的最好时机?面对机遇和挑战,开发商路向何方?为开发商出谋划策、为购房者指点迷津!搜房网“大话地产”与业内人士共话2012深圳楼市。


    众厦地产林晓华

    众厦地产自1996年成立以来,一直都关注这座城市住宅的开发,我曾在2009年、2010年做过两年研究,主要研究三个方面的问题:一是整个政策的走势;二是市场整体氛围和成交量;三是置业者,包括客户的需求。通过三方面的研究得出市场的走势,然后再给开发商提供一个决策参考的依据。

    根据这些原则,我们认为研究未来中长期的发展,主要有两个指标:一是长期指标,就是未来10年,这个指标是GDP增速的变化情况来看长期,10年这个周期段的走势情况。从最新的国际货币基金组织对中国GDP增长来看,未来10年中国的经济增长率会趋降,从前10年平均每年9%、10%降到平均每年7%和8%,这个趋势会在今年和明年,整个GDP会平均到8.3%-8.7%之间。从GDP增幅不断下降来讲,房地产的暴利时代终结有可能实现。

    还有M1和M2,就是市场上货币流通的情况,这直接关系到股市和楼市投资的指标。2009年2月份,因为国家投入4万亿的流动性注入市场,2009年2月份开始M2的增幅从20%这个区域直接上涨到2010年初的40%,一年涨1倍,直接导致房价,特别是深圳房价创新高。从2010年一直到去年的12月份,M2全国的投放量萎缩到12%,甚至低于2009年2月份,房价短期不调,但投资和投机后续的支持力度是非常弱,没有多余的资金投资到投机市场,所以市场上最难销售的以纯粹高端和投资为目的的项目会比较滞销,这是从中期角度来看。

    地价成本高 深圳楼市均价下降空间仅7%-8%

    短期看,深圳的市场情况和全国不一样。在全国,最新的数据表明,最近一年全国房地产开工量缩减了30%,而深圳由于大部分依靠旧改,历史遗留土地的财务成本、建筑成本不断地上涨,导致深圳的房价该调不调,而且一直比较坚挺。也有些城市未来正在转型,领先于全国,船小好掉头,而且金融的支持力度非常大。

    今年和明年深圳房价的趋势,应该说均价跌幅不是很大,这是业内共同的看法。从建筑成本决定楼市最低价,市场需求决定楼市最高价这个基本判断来说,只有你找到市场上的需求,你才能获得溢价,获得差异化营销业绩。但整体来讲受制于大环境,我相信今年成交量的萎缩无可避免,价格下降空间7%-8%,我觉得已经差不多了。

    深圳三四月是刚需购房好时机

    成交量是决定价格走势的先行指标。成交量什么时候能够有一个新的表现和拐点呢?业界普通的观点,关注今年3、4月份和今年7、8月份,主要关注的是货币政策的变化。比如说准备金率下降的次数和比例,同时又关注我们深圳自身的GDP能不能逆势飘红?因为深圳GDP的增长率也是多年排在全省倒数了,今年和明年经济转型,我们注意到新投资注入到深圳。

    成交量不光是一个盘,整体回暖才是真的回暖。怎么做到整体回暖?除了开发商正确的营销策略和价格策略之外,我们回顾一下1998年之前,深圳是外销市场,外销商品房占了主体。大部分户籍居民都拥有了房产,暂住人口只能买一套,又受到很多贷款的制约,很多开发商的房子要么朝商住方向转,或者向国内的富裕阶层,引导需求到深圳买房,这两种趋势已经明显的在营销策略上展示出来了。

    绝对成交量在今年7、8月份能不能回暖?还要看货币政策、流动性的变化,还有深圳自身的转型,这是真正可以看到的,明年的走势要看7、8月份。短期来看3、4月份是刚需的购房机会,但主要还是二手房,而不是新房,我们7、8月份才能看到整体形势是往上走还是向下走。

    深圳房价下跌已是不可否认事实

    深圳房价有价格标准,一个是成交均价,还有同一片区、同一楼盘不同月份成交价格的浮动,可以从官方的网站上拿到数据?;褂幸桓鍪嵌址康墓遗萍矍榭?,从新房、二手房,主要从这些比较。2011年,新房领先于二手房调整了,2011年4月份深圳有限贷令、限购令严格实施之后,深圳房价在去年4、5月份曾经套了一大批人,龙岗中心城的一个楼盘整整降了5000元。

    从楼盘的降幅和区域均价的降幅怎么没有20%以上呢?肯定有了,所以春节之后通过走访,二手房门店的挂牌价下降超过了10%,这个下降是现实的,并不是我们认为房价很坚挺,我们在春节基础上再降8%,也有成交量同步下跌为依据做出判断的,深圳房价下跌已经是现实了,不可否认的事实了。

    定价策略和营销策略要跟着市场走

    我们怎么看待置业者对区域价格不敏感,春节期间成交最好的,招商果岭只是一个盘,春节一天成交200套,因为降价以后比同区二手房低1000元,成本不过是7000多,卖到1.2万元已经很满意了。罗湖的湖贝片区,本地的楼盘开盘当月卖完,现在新房是2.1万元左右,如果定价2.8万元,客户肯定会考虑。所以对项目的判断是根据市场需求,而不是你的成本,所以我们的定价策略和营销策略跟着市场走。

    暂时在今年刚需和改善性需求的目标价格走,如果地段和产品很好,可以放在2013年或2014年考虑,你承担的风险就是财务成本每年30%的递增。而且定价就是按照价格预期的,卖得好就是1.5-1.6万,旁边一点点2万多。

    今年放松信贷的可能性不大

    全国会不会降价,房贷会不会放松,还有深圳压抑的购房者如何应对今年的变化?全国有很多城市的刚性需求没有释放,而且很多城市的趋势没有限购、限价令,不像深圳特区内外一体化了,有一个统一的政策。像遵义,这些区域有一些改善性的需求,他可以做新城和大盘开发,价格很坚挺,供求没有什么直接障碍的,对他们来讲不存在降价的问题,直接把需求引导到价值体系里面,不存在降价的问题。

    对于银行放松信贷,目前从央行的政策,还有存款保证金率来看,我们预判放松信贷的可能性今年都没有,央行不敢放松信贷,怕房地产反弹。只要放出一个信号,房企就涨停板,这样怎么敢放松信贷呢?这是开发商自己给自己下的一个套,今年6月份之前除非房地产有破产或者有什么迹象,或者GDP下滑到7%以下,今年上半年的信贷才有可能放松,这是一个预判。

    刚需不是开发商的购房主体

    具体到深圳来讲,刚才也说了根据片区的均价制定买房的心理承受价格,深圳非常好预算,不要说3、5年后增长到什么阶段,深圳房价的价格区间就是1.6万至2万,不好的地段1.6万元以下他又不买,比较的地段超过2万他又买不起,开发商应该抛在一边,刚需不是开发商的购房主体,而是有一些闲散资金的人。有大量的公务员,大量金融机构的从业人员,他们有5、6套房,手里还有上百万的资金,他需要的是商铺,这时候显然住宅产品是滞销的,你为什么还要做住宅呢?价格又超过了刚需的承受范围,又要卖给改善性需求,那是你自己违背市场规律,必然会滞销。

    换句话说,如果你是住宅,但是区域很好,商业氛围浓厚,你把它变成写字楼、酒店公寓,说不定就卖得动了,这就是产品调整的问题,适应产品需求是策划公司唯一可以帮助开发商做的。如果开发商按照自己的意愿,这谁都帮不了你。作为消费者来说也要判断这个商品是不是你心目中理想的产品,跟你的购买能力、承受能力,尤其是银行政策制定你的购房时机,我觉得今年还不是抄底的时间,这时候投资客不会入市,抄底也不太现实,投资客和刚需所看的指标是不一样的。


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