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    市场报告MARKET REPORT

    东莞分期供地应对企业圈地

        近日,广东省东莞市国土资源局局长刘润荣透露,从今年起,该市将对大型投资项目试行分期供地制度,优先保障项目首期用地,对年内未动工项目收回指标。同时,定期对已供地项目进行效益考核,建立建设用地评价体系和产业用地黑名单制度。

      此举无疑给跑马圈地的产业地产亮了红牌,同时也是对供地方式改革所做的一项探索。
      “分期供地可加强对项目用地的监管,使土地不被粗放式利用,但前提是土地出让之前必须有整体规划,后期开发土地不可挪作它用。”广州市社科院研究员、广州民营经济发展研究会副会长彭澎坦陈,对于拿地企业来说,如果拿下首期地块后,因前期基础设施建设及产业培植导致后期地块升值,而地方政府要求提价的话,那么企业对后续地块,将陷入拿与不拿的两难境地。

      规避土地浪费

      据东莞市国土资源局副局长叶绍焜介绍,该市以往审批大型项目,都是一次性批给巨幅用地,但对是否按时开发、是否节约用地等问题,却欠缺有效监管,因而导致土地资源的浪费和闲置。今后,针对大型项目,该市将试行分期供地制度。

      目前,东莞市国土资源局专门成立了批后监管科,这在广东省国土部门中还是首例。“今后,对于引入的大型项目,如果投产分几期,那么就分几期供地。”叶绍焜说,东莞将优先保障项目的首期工程用地,定期对已供地项目进行效益考核,并以此为依据,决定是否继续供地或调整后续供地规模。

      东莞并非唯一提出分期供地的城市。近期,马鞍山市在集约用地方面也提出,实行分期供地制度,对分期建设的大中型工业项目,第一期供地一般不超过100亩,以防止企业圈地;同一企业在该市已取得用地,但项目未建设或已建设未达规定标准,则不再安排新的项目用地计划。

      成都市青白江区也提出,对新入驻的项目和扩建项目,严格根据项目建设计划和进度,分期分批供地。天津市武清区则实行整体规划、总量控制、分期供地、限期开发的原则,预留建设用地范围,根据实际到位注册资金和生产建设进度分期供地,不得先供待用。

      显然,许多城市已意识到产业用地供应过程中的圈地现象。深圳众厦地产董事长助理林晓华表示,在不少城市里,产业用地以产业之名,行圈地之实。“发展产业反而不如倒手土地的利润高。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也表示,有些开发商以物流、旅游、工业园区为由拿地,等地块周边配套成熟后,土地则改作它用。“不仅产业没发展起来,对整个区域的规划也造成了破坏,导致大量土地被浪费。”“分期供地是避免土地浪费的一种有益探索。”韩世同认为,东莞的可用土地已经不多,同时面临升级转型的问题,除了盘活已有的产业用地之外,必须严控新增土地。

      房企的担忧

      广东省国土资源厅去年在东莞调研时,刘润荣就汇报了制约当地土地供应的两大问题,即新增用地指标少、用地审批时间长。

      刘润荣建议,上级国土部门可对年度计划指标实行差别化管理,给予转型发展所需的新增指标保障;进一步简化审批程序和材料;多出台用地支撑政策,例如鼓励存量土地调整,把具体项目供地审批权下放至地级市。

      据韩世同介绍,东莞作为地级市,审批权限有限。目前,该市正处于产业转型升级的关键时期,每年至少需要1.5万亩的新增用地指标作支撑,但近几年广东省下达给东莞的新增指标只有约1万亩。“采取分期供地方式,则可有效缓解项目排队等土地的现状。”彭澎也认为,土地供应确实需要进行一定的改革,但应该有长期的规划。“大型项目不能一窝蜂上马,土地出让金也要避免一次收完。”分期供地可加强对项目用地的监管,使土地不被粗放式利用,但前提是土地出让之前必须有整体规划,后期开发土地不可挪作它用。彭澎坦陈,对于拿地企业来说,也有一定的担忧,如果因前期基础设施建设及产业培植导致后期地块升值,而地方政府要求提价的话,那么企业对后续地块,将陷入拿与不拿的两难境地。

      “所以必须跟进制定一系列规定,既保证土地集约化利用,又考虑到开发企业前期的投入和风险。”彭澎表示,可签订框架协议和实施细则,对后期土地的归属、土地价格等方面进行相应的约定,兼顾双方的利益,避免产生纠纷。


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